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沈陽市物業管理條例
發布時間:2019年02月19日 信息來源:

  (2010年8月31日沈陽市第十四屆人民代表大會


  常務委員會第二十三次會議通過;


  2010年9月29日遼寧省第十一屆人民代表大會


  常務委員會第十九次會議批準


  2018年10月25日沈陽市第十六屆人民代表大會


  常務委員會第六次會議修訂;


  2018年11月28日遼寧省第十三屆人民代表大會


  常務委員會第七次會議批準)


  第一章總則


  第一條為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造良好的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。


  第二條本條例適用于本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動。


  第三條市和區、縣(市)人民政府應當建立健全物業管理服務綜合協調機制和目標責任制,督促有關部門依法履行監督管理職責,研究解決物業管理工作中的重大問題,促進物業服務發展與和諧社區建設。


  第四條市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。


  區、縣(市)房產主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。


  公安、民政、財政、規劃和國土、環保、建設、城管、城市管理行政執法、水利、質監、人防、工商、價格等有關主管部門,按照各自職責,依法做好物業管理的相關工作。


  第五條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當履行下列物業管理職責:


  (一)組織成立首次業主大會會議籌備組;


  (二)指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉;


  (三)指導、支持和監督業主大會、業主委員會開展日常工作;


  (四)協調和指導舊住宅區物業管理工作;


  (五)協調物業管理與社區管理服務之間關系,調解業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中的糾紛;


  (六)法律、法規規定的其他職責。


  居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。


  第六條物業服務企業行業協會應當加強行業自律管理,規范行業行為,加強從業人員培訓,協調解決行業爭議,推動行業健康有序發展。


  第二章前期物業管理


  第七條本條例所稱前期物業管理,是指業主、業主大會選聘物業服務企業之前,由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。


  第八條住宅物業的建設單位應當依法以招投標的方式選聘物業服務企業。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招投標。


  投標人少于三個或者建筑面積不超過三萬平方米的,經物業所在地的區、縣(市)房產主管部門批準,可以采取協議方式選聘。


  第九條建設單位選聘物業服務企業從事前期物業管理的,應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前,向物業所在地的區、縣(市)房產主管部門辦理招標備案,并提供下列資料:


  (一)建設單位工商營業執照和資質證書;


  (二)物業管理區域劃分意見書;


  (三)招標文件;


  (四)臨時管理規約;


  (五)法律、法規規定的其他材料。


  建設單位制定的臨時管理規約,不得違反相關法律法規、侵害物業買受人的合法權益。


  第十條建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同,合同期限不得超過三年。自前期物業服務合同簽訂之日起十五日內,建設單位應當將前期物業服務合同報物業所在地的區、縣(市)房產主管部門備案。


  第十一條新建物業的供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防、道路、綠化、物業管理用房、停車位等配套建筑及設施設備經依法竣工綜合驗收合格后,建設單位方可向物業買受人辦理物業交付手續。


  建設單位將未達到交付條件的新建物業交付給買受人的,應當承擔相應的責任,并承擔前期物業服務費用。


  第十二條已按照規定交付業主的物業,物業服務費由業主承擔;未交付的或者已竣工但尚未售出的物業,物業服務費由建設單位全額承擔。建設單位與物業買受人約定減免物業服務費的,減免費用由建設單位承擔。


  第十三條建設單位應當與物業服務企業做好物業承接查驗工作,并于現場查驗二十日前,向物業服務企業移交下列資料:


  (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工驗收資料;


  (二)設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料(含隨機資料);


  (三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件;


  (四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;


  (五)建設單位與專業經營單位辦理的設施設備產權移交資料;


  (六)業主名冊;


  (七)物業管理區域內各類建筑物、構筑物、設施設備的清單;


  (八)承接查驗所必需的其他資料。


  未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。


  第十四條物業服務企業應當在承接驗收手續辦理完畢后三十日內,到物業所在地的區、縣(市)房產主管部門備案。


  物業服務企業應當在備案后十五日內將備案情況,在物業管理區域內顯著位置公告。


  第十五條建設單位交付住宅物業時,應當向房屋買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書、前期物業服務合同等資料。


  第十六條建設單位應當按照國家規定的物業保修范圍和保修期限,承擔保修責任。物業服務企業對業主專有部分和共用部位、共用設施設備保修期內出現的質量問題,應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況,予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進行保修的,建設單位應當另行委托其他單位保修。建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的,物業服務企業、業主可以向建設主管部門反映,由建設主管部門依法監管。保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同約定承擔。電梯、消防等涉及人身、財產安全并有特定要求的設施設備,應當按照有關法律、法規規定,由共有人或者實際管理人履行管理義務,委托專業機構定期維修和養護,確保使用安全。


  第三章業主、業主大會和業主委員會


  第十七條業主在物業管理活動中,依法享有權利,履行義務。


  業主可以依法成立業主大會,選舉業主委員會。


  只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。


  第十八條業主應當遵守有關法律、法規以及管理規約的規定,按時交納物業服務費。業主不得以物業空置、未享受或者無需接受相關物業服務為由拒付物業服務費。


  第十九條符合下列條件之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同區、縣(市)房產主管部門組織成立首次業主大會會議籌備組、召開首次業主大會會議:


  (一)交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的;


  (二)交付的房屋戶數達到總戶數百分之五十的;


  (三)自交付首位業主之日起滿二年且已交付戶數比例達到百分之三十的。


  物業管理區域符合前款條件之一的,建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送物業管理區域劃分資料、房屋及建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總平面圖、交付使用公共設施設備的證明和物業服務用房配置證明等籌備首次業主大會會議所需的文件資料。


  第二十條首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表、居(村)民委員會代表組成,人數應當為七人以上十五人以下單數,其中業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織業主推薦,并征求業主意見后確定,所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。籌備組成員名單確定后,應當以書面形式在物業管理區域內公告。


  籌備組自業主大會成立后自行解散。


  第二十一條業主大會可以搭建實名制信息化投票平臺,充分利用信息化手段,提高表決效率。


  第二十二條業主委員會由業主大會會議選舉產生,業主委員會委員、候補委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:


  (一)具有完全民事行為能力;


  (二)遵守國家有關法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則,履行業主義務;


  (三)按時交納物業服務費和住宅專項維修資金;


  (四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有一定的公信力、組織能力、文化水平和良好的個人信用記錄;


  (五)本人、配偶及其親屬未在本物業管理區域物業服務企業或者建設單位任職;


  (六)具備與履行職責相適應的工作時間。


  業主委員會由五至十一名委員單數組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議,推選業主委員會主任、副主任。


  業主大會在選舉業主委員會委員的同時,可以選舉出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議,不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時,經業主委員會決定,從候補委員中按照得票多少依次遞補,并在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公示。


  第二十三條業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:


  (一)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;


  (二)執行業主大會的決定和決議;


  (三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;


  (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;


  (五)監督管理規約的實施;


  (六)督促業主交納物業服務費以及其他相關費用;


  (七)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;


  (八)調解業主之間因物業使用、維護和服務產生的糾紛;


  (九)業主大會賦予的其他職責。


  第二十四條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列資料向物業所在地的區、縣(市)房產主管部門辦理備案手續:


  (一)業主大會成立和業主委員會選舉決議;


  (二)管理規約;


  (三)業主大會議事規則;


  (四)業主委員會主任、副主任以及其他成員名單;


  (五)業主大會決定的其他重大事項。


  符合備案條件的,區、縣(市)房產主管部門應當自收到備案資料后十日內予以備案并出具備案證明。


  業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。


  業主委員會應當依法刻制和使用印章。


  第二十五條業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:


  (一)管理規約、業主大會議事規則;


  (二)業主大會和業主委員會的決定;


  (三)物業服務合同;


  (四)住宅專項維修資金的籌集、使用情況;


  (五)物業共有部分的使用和收益情況;


  (六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停車車位的處分情況;


  (七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;


  (八)其他應當向業主公開的情況和資料。


  前款第五項、第六項和第七項規定的事項應當于每年三月底前在物業管理區域內顯著位置公布。


  第二十六條業主委員會任期屆滿六十日前,應當組織召開業主大會會議完成換屆選舉,并報告物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。


  業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導業主召開業主大會會議進行換屆選舉。


  第二十七條不具備成立業主大會條件的物業管理區域,或者具備成立業主大會條件而未成立,且經街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的物業管理區域可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府指導物業管理區域所在地的居(村)民委員會臨時代行業主委員會職責,或者組織成立物業管理委員會臨時代行業主委員會職責。


  第二十八條物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立,由業主、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、公安派出所、居(村)民委員會、建設單位派員組成,人數為九人以上十三人以下單數,其中業主代表所占比例不得低于總人數的百分之五十,由街道辦事處、鄉鎮人民政府在業主中推薦產生。物業管理委員會的業主代表資格應當符合本條例第二十二條的規定。


  物業管理委員會成員應當在物業管理區域內顯著位置公示。


  第二十九條居(村)民委員會、物業管理委員會應當自業主大會成立之日起停止履行職責,并在七日內與業主大會辦理移交手續,物業管理委員會應當自辦理移交手續后解散。


  第三十條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,區、縣(市)房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。


  第三十一條業主委員會應當自新一屆業主委員會履職之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及業主共有的其他財物予以移交。拒不移交的,新一屆業主委員會可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府或者物業管理委員會督促其移交;必要時,由公安機關依法給予協助。


  業主委員會委員任期內資格終止的,應當自終止之日起三日內移交其保管的前款規定的財物。


  第四章物業管理服務、使用與維護


  第三十二條物業服務主要包括以下內容:


  (一)提出物業共用部位、共用設施設備維修年度計劃,經業主大會通過后組織實施;


  (二)維修、養護共用設施設備;


  (三)物業管理區域內公共秩序的維護;


  (四)日常清掃保潔,將裝修以及生活垃圾收集到指定的垃圾中轉站;


  (五)綠地以及附屬設施養護管理;


  (六)物業管理區域內的公共區域的病媒生物防治;


  (七)物業管理區域內機動車輛停放以及交通秩序的維護;


  (八)建立完整、準確、及時更新的業主和物業信息檔案;


  (九)業主與物業服務企業約定的其他事項。


  第三十三條物業服務企業享有下列權利:


  (一)根據業主大會決定對物業實施管理;


  (二)收取物業服務費;


  (三)委托專營企業承擔專項物業服務;


  (四)法律、法規規定的其他權利。


  第三十四條物業服務企業應當履行下列義務:


  (一)依法制訂物業服務制度和物業服務方案;


  (二)依照物業服務合同提供服務;


  (三)提出物業共用部位、共用設施設備維修年度計劃,提交業主大會討論,年度計劃應當包括維修項目、費用預算、資金來源、列支范圍等;


  (四)每半年向業主委員會報告工作,報送物業維修賬目,接受業主、業主委員會的監督;


  (五)按照業主、業主委員會要求,列席業主大會、業主委員會會議,解答業主、業主委員會提出的咨詢,聽取意見和建議,改進和完善管理服務;


  (六)在物業服務合同終止后向業主委員會移交有關資料、資產;


  (七)按照有關規定做好房屋裝飾裝修管理工作;


  (八)勸阻違反管理規約以及物業管理制度的行為;


  (九)協助有關部門做好安全防范工作;


  (十)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。


  第三十五條物業服務企業不得有下列行為:


  (一)將一個物業管理區域內的全部物業管理項目一并委托給他人;


  (二)違反物業服務合同約定,減少服務內容,降低服務質量和標準;


  (三)擅自改變物業服務用房用途;


  (四)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施用途;


  (五)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益;


  (六)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營;


  (七)物業服務合同終止時,不按照規定移交物業服務用房和有關資料;


  (八)擅自提高物業服務收費標準;


  (九)擅自處分屬于業主共有財產;


  (十)擅自將電梯使用、汽車停放、辦理不動產登記等與物業服務費相捆綁;


  (十一)法律、法規禁止的其他行為。


  第三十六條物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起三十日內,在物業所在地的區、縣(市)房產主管部門,街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下,與新選聘的物業服務企業做好交接工作,并向業主委員會或者代行職責的居(村)民委員會或者物業管理委員會移交本條例第十三條規定的資料以及下列文件和資產:


  (一)實施前期物業管理期間有關物業改造、維修、保養的技術資料;


  (二)物業服務用房和屬于業主共用的場地、設施設備;


  (三)預收的物業服務費、場地占用費和利用物業共用部位、共用設施設備經營性收益的結余;


  (四)與物業項目相關的債權債務清單;


  (五)物業共用部位、共用設施設備維修費用的明細賬;


  (六)應當移交的其他管理資料和資產。


  第三十七條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定收取物業服務費。物業服務費一般包括物業服務人員費用,物業共用部位、共用設施設備日常運行及維護費用,綠化養護費用,清潔衛生費用,秩序維護費用,物業共用部位、共用設施設備保險及公眾責任保險費用,辦公費用,管理費用,固定資產折舊以及經業主同意支付的其他費用。物業服務費應當按照房屋的建筑面積分攤。


  第三十八條物業服務企業應當于每年第一季度在物業管理區域內的顯著位置公布上一年度物業服務合同履行情況和利用物業共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的收支情況。業主提出質詢時,物業服務企業應當及時答復。


  業主大會或者業主委員會要求對利用物業共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的收支情況進行審計的,物業服務企業應當予以配合。


  第三十九條物業管理活動中發生糾紛的,可以協商解決。無法協商解決的,可以由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣(市)有關主管部門進行調解。調解不成的,當事人可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。


  第四十條物業管理應當實行信用信息管理制度。市房產主管部門應當對全市物業服務企業信用實施考核,統一管理。區、縣(市)房產主管部門對本轄區內的物業管理信用信息進行核實,并將核實結果及時上報。


  物業服務企業或者相關管理人經查實存在失信行為的,應當記入物業行業信用檔案。


  第四十一條物業管理區域內不得有下列行為:


  (一)擅自拆改房屋承重結構;


  (二)擅自改變物業規劃用途;


  (三)侵占、損壞公共場地,物業共用部位、共用設施設備;


  (四)損害或者違章使用電力、燃氣設施;


  (五)占用消防通道,擠占消防設施;


  (六)違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色;


  (七)違反規定進行房屋裝飾裝修;


  (八)違章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分;


  (九)排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音;


  (十)違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;


  (十一)違反規定飼養家禽、寵物;


  (十二)違反規定從事妨礙其他業主正常生活的經營活動;


  (十三)實施危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;


  (十四)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;


  (十五)在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;


  (十六)在供水、供氣、供熱設施的地面及地下修建構筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業、堆放垃圾雜物等;


  (十七)擅自打井,私自開采地下水;


  (十八)法律、法規禁止的其他行為。


  發生上述行為時,業主有權投訴舉報;物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止、督促改正;拒不改正的,應當及時向有關主管部門報告。有關主管部門接到報告后,應當對違法行為依法進行處理。


  第四十二條物業管理區域內確需占用業主共有道路、場地停放機動車輛的,應當經業主大會同意,由業主大會決定是否收取占用費以及占用費的收取標準和用途等。


  業主大會決定收取機動車輛場地占用費的,由物業服務企業代為收取,單獨計賬,獨立核算,定期公布賬目,并接受業主的監督。扣除管理成本后的場地占用費歸全體業主共有。業主對機動車輛有保管要求的,應當與物業服務企業另行約定。


  第四十三條物業管理區域內的業主,應當依法交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的管理原則。


  第四十四條業主大會成立前,住宅專項維修資金由市房產主管部門代管,并在商業銀行開立專戶。業主大會成立后,決定自行管理住宅專項維修資金的,應當在商業銀行開立專戶,并接受市房產主管部門監督。


  住宅專項維修資金應當以物業管理區域為單位設總賬,以幢為單位設分幢賬,按照房屋戶門號設分戶賬。


  第四十五條住宅專項維修資金的補交、續交以及管理使用辦法由市人民政府按照國家有關規定制定。


  第五章舊住宅區物業管理


  第四十六條本條例所稱舊住宅區是指2000年6月底以前交付使用,房屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的住宅區,由政府組織建設的安居、解困、回遷住宅區,以及按照政策移交政府管理的住宅區。


  第四十七條市和區、縣(市)人民政府應當對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅區進行改造整治,并向社會公布改造整治規劃和年度計劃。


  第四十八條舊住宅區綜合改造后應當推行專業化物業服務,由物業服務企業根據業主的需求和支付能力,提供環境衛生保潔、公共秩序維護、綠化養護和房屋小修養護等基本的物業服務,合理收取物業服務費。


  舊住宅區綜合改造后,業主大會可以自行選聘物業服務企業,也可以委托街道辦事處、鄉鎮人民政府將本住宅區納入臨近物業管理小區統一管理。


  對尚不具備引入專業物業服務條件的,業主應當在居(村)民委員會的指導下,根據管理服務質量和費用,自愿選擇服務模式,并承擔相應管理費用。


  第四十九條對于產權多元化或者出租房屋較多的舊住宅區,可以在居(村)民委員會指導下,由業主代表、產權單位代表、承租人代表等聯合組成協商議事組織,進行自治管理。


  第六章法律責任


  第五十條違反本條例第八條規定,住宅物業的建設單位未通過招標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由市或者區、縣(市)房產主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。


  第五十一條違反本條例第三十五條第一項規定,物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理項目一并委托給他人的,由市或者區、縣(市)房產主管部門責令限期改正,處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。委托所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。


  第五十二條違反本條例第三十五條第三項規定,物業服務企業擅自改變物業服務用房用途的,由市或者區、縣(市)房產主管部門責令限期改正,給予警告,并處一萬元以上十萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。


  第五十三條違反本條例第三十五條第四項、第五項、第六項規定,物業服務企業擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施用途,或者擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主共同利益,或者擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,由市或者區、縣(市)房產主管部門責令限期改正,給予警告,并處五萬元以上二十萬元以下的罰款;所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。


  第五十四條違反本條例第三十五條第七項規定,物業服務企業未在規定時間內移交有關資料和資產的,由市或者區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料和資產的,處五萬元以上十萬元以下的罰款。


  第七章附則


  第五十五條本條例自2019年1月1日起施行。


      
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